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A Teoria da Substancial Performance pode ser adotada em diversas ramificações do direito.

Quando voltada ao direito civil, estamos falando da possibilidade de beneficiar o devedor em ações rescisórias, de consignação em pagamento e também de reintegração, impedindo que o credor obtenha a resolução do contrato.

Sim, houve algum tipo de inadimplemento do adquirente, mas deve ser comprovado ao juiz não ter sido tão grave, a ponto de terminar o pacto contratual.

Também chamada pela doutrina de adimplemento substancial, em síntese é “o caso do promitente comprador que, depois de cumprir grande parte dos pagamentos avençados, incorre em mora. [1]

Quando se fala em “grande parte dos pagamentos”, não se delimita se isso corresponde a mais ou menos da metade do valor bem, tampouco o legislador trouxe uma limitação expressa.

Quem estipula os limites da aplicação do adimplemento substancial é a jurisprudência dos tribunais, em cada estado é possível encontrar posicionamentos distintos.

Um ponto em comum entre eles o valor da dívida, que não pode ultrapassar a 50% do valor do contrato.  A consignação de valores como garantia de pagamento também é uma condicional, o devedor não pode vir de mãos completamente vazias.

Desse modo, a teoria serve positivamente ao processo, quando flexibiliza cláusula resolutiva expressa, quanto ao adimplemento contratual.

Certo que será possível indenizar o credor que recebeu a sua prestação em atraso, mas a resolução pode ser impedida pelo juiz da causa.

A Teoria da Substancial Performance foi construída já há algum tempo, em 1779, com destaque para o caso Boone versus Eyre, mas tem a sua base no Código Civil:

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Os artigos 421, 422 e 475 são basilares para o solidarismo na relação contratual, que tem como premissa a cláusula geral da função social do contra e da boa-fé objetiva.

Na ementa da apelação cível a seguir, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, entendeu por não aplicar o adimplemento substancial, após o pagamento de 55% do preço ajustado para o imóvel:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE 55% (CINQUENTA POR CENTO) DO PREÇO AJUSTADO PARA AQUISIÇÃO DO BEM. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGAÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS ABUSIVOS. AJUIZAMENTO DE AÇÃO REVISIONAL. NÃO QUITAÇÃO, A PARTIR DE ENTÃO, DAS PARCELAS POR INICIATIVA PRÓPRIA DO DEVEDOR. NÃO ATENDIMENTO A DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE DEPÓSITO DE PRESTAÇÕES VINCENDAS. NÃO AFERIÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. FRUIÇÃO DEVIDA AO CREDOR. SUBSTITUIÇÃO POR MULTA. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DO MONTANTE PAGO. PRETENSÃO A UTILIZAÇÃO DE ÍNDICES ESTIPULADOS NO CONTRATO, NOTADAMENTE O CUB – CUSTO ÚNICO BÁSICO, ATÉ A ENTREGA DA OBRA E DEPOIS O IPCA. CORREÇÃO DA DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS DE ACORDO COM O INPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Desse mesmo julgado se extrai um resumo sobre os requisitos que devem ser observados para a aplicação do adimplemento substancial:

“Não há critérios objetivos para determinar quando o adimplemento é ‘substancial’.

Necessariamente deverá ser ponderado o comportamento do devedor, a sua concreta disposição de cumprir o contrato, pois também é obrigado a observar ‘os princípios de probidade e boa-fé’ (CC, art. 421).

Apelação Cível n. 0305307-53.2015.8.24.0045 (Acórdão). Relator: Fernando Carioni; Terceira Câmara de Direito Civil, Julgado em: 14/11/2017.

REFERÊNCIAS:

https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI252440,91041-http://busca.tjsc.jus.br/jurisprudencia/buscaForm.do#resultado_ancora
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/Del5452.htm


[1] Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 11ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016.